Boligkøb Guide – Alt du bør vide om at købe bolig

Købersmæglers Boligkøb Guide

Når du står over for et boligkøb, så er der rigtig mange ting, du skal overveje og tage stilling til. Måske er det dit første boligkøb, og du er dermed det, som populært kaldes førstegangskøber. Eller også har du prøvet det før – og måske endda mere end en gang. Under alle omstændigheder, så bliver ingen af os eksperter inden for et område, som vi kun personligt kommer i kontakt med få gange i løbet af livet. Omstændighederne ændrer sig fra gang til gang, lovgivningen og kutyme ændrer sig også for gang til gang, og markedets dynamik og styrkeforholdet mellem købere og sælgere på et marked er afhængig af konjunkturer, renteudsving og samfundstendenser.

Hvad er et boligkøb?

Det lyder som et banalt spørgsmål – og det er det sådan set også. Men for at ridse banen op, så er et boligkøb defineret i denne artikel som et køb af fast ejendom på det private ejendomsmarked, andelsbolig såvel som ejerbolig. Vi behandler altså ikke erhvervsmæssigt køb af fast ejendom. Andelsboligkøb er i øvrigt anderledes end køb af ejerbolig, da du ikke køber selve boligen men i stedet køber en andel af andelsforeningens formue (som er selve ejendommen). Ved andelsboligkøb køber du også en andel af den gæld foreningen har. Læs mere om “Køb af andelsbolig”.

Boligkøb i 10 trin

Boligkøbsprocessen kan deles op i 10 trin:

1. Behovet for en ny bolig opstår
2. Din bank sætter en økonomisk ramme
3. Definition af krav og ønsker til din nye bolig
4. Boligsøgning på nettet
5. Fremvisning af boliger
6. Involvering af køberrådgiver
7. Forhandling af pris og vilkår
8. Købsaftalen
9. Juridisk rådgivning og godkendelse af handlen
10. Tinglysning, refusionsopgørelse og øvrige sagsbehandling

Når behovet for en ny bolig opstår

Der kan være mange årsager til, at du begynder at kigge efter en ny bolig. Det kan være at din livssituation har ændret sig, at du skal flytte til en anden landsdel, at du tilkøber et sommerhus ved siden af din helårsbolig mv. Det kan også være, at du blot er vokset fra den gamle og der er brug for luftforandring, at prøve noget nyt.

Hvad end årsagen er, så vil den naturlige reaktion for de fleste være at begynde at kigge lidt i markedet, for at danne sig et indtryk af, priser og muligheder. Typisk vil du ligesom 95 % af alle boligsøgende også bruge en af de store boligsøgemaskiner som eks. Boliga og Boligsiden. Og det er også et godt sted at starte. På såvel Boliga som på Boligsiden finder du alle de boliger der er til salg på det danske boligmarked. Hvilken en af portalerne, som du foretrækker, er et spørgsmål om temperament, smag og vane. De kan mere eller mindre det samme.

Du kan hurtig blive opslugt af at sidde og browse på boligemner, og det du kan bruge det til i denne fase, er at mærke efter, om du vil gøre alvor af din ide om at flytte til en ny bolig. Lad være med at bruge mere end et par dage på det og lad være med at gå i dybden. Er du stadig interesseret i at købe bolig, så er det tid til at kontakte din bank for at få en indikation af, hvad du kan låne.

Banken sætter de økonomiske rammer

Nu er det tid til at kontakte din bank, for at finde ud af, hvad de økonomiske rammer skal være. Selvom du måske har fået en indikation af banken for et eller halvandet år siden, så er det langt fra sikkert, at den indikation stadig er relevant. Din bank går altid ud fra at din finansiering bliver gennemført med det nuværende laveste fastforrentede lån med afdrag. Det kan sagtens være et andet lån end det der var grundlag for beregningerne for et år siden. Og hvis din privatøkonomi og arbejdssituation har ændret sig siden sidst, så skal der også en opdatering til her.

Nogle boligkøbere begynder at få fremvist boliger med en godkendelse fra banken som er flere år gammel, og den kan man ikke bruge til særlig meget. I værste fald bliver man slemt skuffet, når man endelig finder drømmeboligen og det så viser sig, at de økonomiske omstændigheder betyder, at boligkøbet slet ikke kan blive en realitet.

Start med at kontakte din bankrådgiver og fortæl, at du overvejer at købe ny bolig. Ejer du en ejerbolig allerede, som du skal sælge i forbindelse med at du køber din nye bolig, så vil banken også tage denne med i forudsætningerne og medregne et forventet provenu fra salget af din nuværende bolig. Derudover skal du forberede dig på, at banken vil bede dig om et budget for din daglige økonomi.

Hvis ikke du allerede har et budget, så er det en god ide at få det lavet – gerne inden du kontakter din bank. Penge- og pensionspanelet, som er nedsat af Folketinget, har på deres side Råd Til Penge udarbejdet en fornuftig og lettilgængelig budgetskabelon, som du kan udfylde online og derefter printe eller dele med din bank via e-mail. Budgetskabelonen finder du her: Råd Til Penge – Budgetskabelon.

Du skal også kunne fremvise dine lønsedler (gerne for de seneste 12 måneder), din seneste årsopgørelse og en rapport fra Pensioninfo.dk [https://www.pensionsinfo.dk], som viser en oversigt over din pensionsopsparing. Hvis I er to der skal købe bolig sammen skal banken bruge informationerne for jer begge to. Når din bankrådgiver har vurderet din situation, vil han/hun vende tilbage med et vejledende tilsagn omkring i hvilken størrelsesorden du kan købe bolig rent økonomisk. Der er ikke noget eksakt facit for hvordan dette udregnes, men du kan regne med, at du maksimalt kan have en gældsfaktor på 3,5 – 4,5.

Husk gældsfaktor

Begrebet gældsfaktor er relativt nyt på det danske boligmarked. Begrebet dækker over hvor meget du kan låne i forhold til din husstandsindkomst. Hvis du for eksempel har en husstandsindkomst på Kr. 500.000, så vil du have en gældsfaktor på 4, hvis du låner 2 millioner Kr. Vær opmærksom på, at øvrige lån også indgår i din gældsfaktor. Derfor har det betydning, om din bil er lånefinansieret eller den eksempelvis er leaset. En bil på leasingkontrakt indgår ikke i gældsfaktoren, mens en bil købt ved hjælp af billån indgår i gældsfaktoren.

Definition af krav og ønsker til din nye bolig

Når din bank har givet tilsagn omkring, hvad du kan købe bolig for, og dermed har udstukket den økonomiske ramme, så er det tid til, at du skal definere, hvad din nye bolig skal kunne tilbyde dig og hvor den skal ligge henne. Markedet for økonomisk sunde andelsboliger er i disse år meget smalt og bliver tit og ofte handlet via interne ventelister uden at blive udbudt til salg på markedet. Her vil vi derfor fokusere på ejerboliger.

Er det en andelsbolig, du har i tankerne, skal du for øvrigt huske at gøre opmærksom på dette over for din bankrådgiver i forbindelse med, at banken vurderer, hvad du kan købe bolig for. I den henseende er der nemlig stor forskel på en andelsbolig og en ejerbolig, hvor du vil blive godkendt til et langt mindre beløb, hvis det drejer sig om en andelsbolig. Dette skyldes primært den højere rente, der er på lån til andelsbolig.

I forbindelse med definition af krav og ønsker til din nye bolig, så bør du blandt andet tage udgangspunkt i følgende punkter, som du bør tage med i dine overvejelse og forsøge at lave en rangordning af hvad der er vigtigst for dig, hvad der er ufravigelige krav og hvad du kan leve med, hvis blot andre kriterier er opfyldt:

• Boligens størrelse og planløsning. Kan boligen løse det den skal?
• Skal der være mulighed for at ændre på boligens størrelse og planløsning?
• Boligens placering i forhold til støj, kriminalitet, børneinstitutioner, skoler, trafik etc. Hvad betyder mest for dig?
• Et eller flere plan ved køb af hus? Etageovervejelser ved køb af lejlighed?
• Hvor vigtig er afstanden til din arbejdsplads. Du skal være tro over for dig selv i forhold til, hvor meget tid du vil bruge på at pendle. Er I to, skal I tænke på, om boligkøbet vil betyde, at I skal investere i to biler
• Boligens placering i forhold til rekreative områder, vand, skov, natur
• Boligens placering i forhold til offentlig transport
• Vil boligen være en positiv investering inden for den tidshorisont du forventer at eje boligen?
• Boligens placering i forhold til venner og familie
• Gårdmiljø mv.

Du bør sætte dig ned og formulere, hvilke 5 kriterier dit boligkøb skal leve op til. Et ufravigeligt krav er økonomien og det maksimale lånebeløb, så det skal du som udgangspunkt ikke tage med i dine kriterier. Er I to der skal købe bolig sammen, så brug tid på at få defineret fælles kriterier for jeres nye fælles bolig. Det er vigtigt at være 100 % tro over for dig selv og være enige om, hvad der er for rammer der skal være for jeres kommende boligkøb. Ellers kan det risikere at blive en negativ proces.

Boligkøb starter på nettet

Når du har defineret de kriterier din kommende bolig skal leve op til skal du i gang med at søge efter konkrete boligemner. Det rigtige vil være at bruge enten Boliga eller Boligsiden som udgangspunkt. Der er enkelt andre boligportaler, blandt andet Nybygget.dk som specialiserer sig i at præsentere en oversigt over nybyggerier, men ellers er de øvrige portaler mindre, af dårligere kvalitet og ikke på niveau med Boliga og Boligsiden.

På de to ledende portaler kan du sætte filtre op, som hjælper med at sortere i de resultater portalerne præsenterer for dig. Start bredt og begynd derefter at snævre resultaterne ind. Med hensyn til pris kan du godt tillade dig at få vist søgeresultater, der er lidt dyrere end du har råd til ifølge banken. Det kan være der er mulighed for at forhandle prisen, så det alligevel kan lade sig gøre.

På Boliga kan du desuden få genereret en vurderingsrapport, som ved hjælp af Boliga’s egne algoritmer og statistiske materiale, anslår, hvad boligen kan købes til og dermed om der er rum til prisforhandling. En sådan rapport er udelukkende vejledende, men kan være et udmærket værktøj. Du kan se et eksempel herunder på, hvordan en sådan rapport ser ud.

Rapporten er trukket for en tilfældig adresse i Virum nord for København. Bemærk at det kræver, at du har et betalt abonnement hos Boliga til 199 Kr. om måneden for at kunne trække vurderingsrapporter. Har du allerede kig på en konkret bolig, så kontakt os, så kan vi trække en vurderingsrapport for dig.

Fremvisning af boliger til salg

Når du har fundet et eller flere boligemner, som på papiret ser ud til at leve op til dine kriterier og ønsker, så er det tid til at komme afsted ud og se boligen i virkeligheden. Book en fremvisning ved at kontakte sælgers mægler (ejendomsmægleren der står for salget på sælges vegne). Når du booker en fremvisning, vil sælgers mægler, specielt i de større byer med hurtig omsætningshastighed, ofte forsøge at få dig til at deltage i åbent hus. Det gør mæglerens arbejde nemmere, da han kan samle interesserede på et og samme tidspunkt og ikke skal fremvise til en enkelt interesseret.

Men det har også en anden funktion – at samle interesserede boligkøbere til åbent hus. Kommer der flere hold af interesserede boligkøbere, så kan der nemt opstå en stemning omkring, at boligen er mere eftertragtet og interessant end den i virkeligheden er. Der kan dermed opstå en skæv magtbalance, hvor du som køber kan føle dig presset til at byde hurtigere og mere end du bør. Sælgers mægler kender udmærket til fænomenet, og bruger tit de muligheder, der er i at samle flere interesserede boligkøbere på samme tid. Der vil typisk ske det at du ubevidst hæver din grænse for, hvad du synes boligen er værd og dermed, hvad du vil betale for boligen – dette kan være en farlig situation. Vi har skrevet en artikel i samarbejde med Boliga, hvor vi kommer omkring dette emne: Køb med hjertet uden at miste forstanden.

Sælgers ejendomsmægler vil optræde imødekommende og behjælpelig

Oftest vil ejendomsmægler optræde imødekommende og være behjælpelig med at svare på spørgsmål, som du måtte have til boligen. Vær opmærksom på at bede om et skriftligt svar, hvis du har spørgsmål af afgørende karakter. Hvis ikke du får det på skrift og der viser sig senere, at svaret ikke var korrekt, så er det umuligt at bevise, at ejendomsmægleren ikke svarede korrekt. Hvis du for eksempel spørger om den nedgravede olietank er bundsuget og plomberet, og ejendomsmægleren svarer ”ja, det mener jeg den er”, så bed ejendomsmægleren om at undersøge dette og sende dig en skriftlig bekræftelse.

Undgå at gå i detaljer med din egen situation
Hvis sælgers ejendomsmægler spørger ind til din situation, så lad være med at gå ind i en dialog omkring dette. Ejendomsmægleren vil typisk spørge, om du allerede har solgt din nuværende bolig, om din bank har godkendt dig til beløbet mv. Det er eksempler på spørgsmål, som sælgers ejendomsmæglere bruger til at danne sig et billede af din købssituation og købsparathed. Hvis du svarer bekræftende at du allerede har solgt din nuværende bolig og snart skal være ude og at din bank har godkendt dig til at købe den bolig du ser på til udbudsprisen, så giver du ejendomsmægleren nogle værktøjer til at få dig til at betale mest muligt for boligen.

Husk at det er dit boligkøb men det er ejendomsmæglerens boligsalg. Målet er det samme: at få gennemført en handel, men der er modstridende interesser omkring vejen hen til målet.

Hvornår skal du bruge køberrådgivning

Når du har været på fremvisning og du har en god mavefornemmelse omkring boligen og kan se dig selv bo der, så er det på tide at involvere en professionel køberrådgiver. I gamle dage ventede man med at involvere en boligadvokat til man havde en købsaftale. Sådan er det ikke længere. Nu kan du få hjælp til hele den proces der fører til at du ender med at have en købsaftale på så favorable vilkår som muligt for dig som boligkøber. En køberrådgiver kan besigtige boligen for dig og se på den og potentialet med boligprofessionelle øjne. Køberrådgiveren kan forhandle med ejendomsmægleren og generelt varetage dine interesser, så du står bedst muligt, når handlen på et tidspunkt skal gøres endelig og berigtiges.

Da din køberrådgiver er professionel og erfaren i forbindelse med boligkøb, så er sandsynligheden for at køberrådgiveren kan opnå væsentlig bedre vilkår end dig stor. Køberrådgiveren har heller ikke følelser med i boligkøbet, og lader sig ikke rive med af følelsesmæssige påvirkninger. Det er i virkeligheden inden der forelægger en købsaftale, at du får mest ud af en køberrådgiver i kroner og ører. Hvis din køberrådgiver kan forhandle f.eks 250.000 Kr. af udbudsprisen og du var villig til at betale udbudsprisen, så er din samlede fremtidige boligøkonomi ændret markant. Din månedlige ydelse vil muligvis ikke blive påvirket særlig meget, men den dag du skal sælge boligen, får du altså 250.000 kr. mere ud i provenu, end hvis du havde betalt udbudsprisen. Læs mere i denne artikel, hvor vi har behandlet emnet prisforhandling: Prisforhandling – hvordan gør du?

Punktet ”Forhandling af pris og vilkår” vil vi ikke gå i dybden med i denne artikel, da det er et emne du kan læse mere om ved at følge overstående link.

Købsaftalen

Når du ved hjælp af din køberrådgiver er blevet enig med sælger om pris og vilkår for køb af boligen, så skal du bestille en købsaftale. Din køberrådgiver kan med fordel bestille den på dine vegne. Så sikrer du dig også, at der er de bedst mulige øvrige vilkår. Det er vilkår som for eksempel tidsfrist for at godkende handlen for din køberrådgiver ligesom tidsfristen for bankens forbehold og godkendelse af belåningen også skal fastsættes. Seks hverdage vil være den bedst mulige tidsfrist, men en del mæglere forsøger at få tidsfristen helt ned på 3 dage. Det kan skabe en del frustration og stress med en for kort tidsfrist. Typisk vil sælger acceptere en forespørgsel om udsættelse, men det er naturligvis bedst, at blive enige om tidsfristen til at starte med. Jo flere forhold der er enighed om i købsaftalen jo mere spiselig for sælger vil din køberrådgivers godkendelsesskrivelse være.

Du skal være opmærksom på, at selvom sælgers mægler har udarbejdet en købsaftale og sendt til dig til underskrift og du skriver den under og sender tilbage til mægleren, så er det først en bindende aftale fra sælgers side, når denne har underskrevet købsaftalen. Du skal derfor presse på for at få sælgers underskrift hurtigst muligt, så du ikke risikerer at boligen bliver solgt til anden side. Det er ikke unormalt, at der er udarbejdet flere eller adskillige købsaftaler på forskellige vilkår til forskellige potentielle boligkøbere. Når mægleren så modtager disse, kan han sammen med sælger afgøre, hvem de ønsker at sælge til og underskrive denne købsaftale. Resten af ”bejlerne” får så et negativt svar om sælger har valgt at disponere til anden side og at boligen derfor er ved at blive solgt til en anden boligkøber.

Juridisk rådgivning og godkendelse af handlen

Når der foreligger en købsaftale, som underskrevet er det tid til at handlen skal gennemgås af din rådgiver. Køberrådgiverens gennemgang af handlen munder ud i en godkendelsesskrivelse. Godkendelsesskrivelsen er det dokument der beskriver, hvilke yderligere vilkår der ønskes opfyldt, før handlen kan erklæres endelig. Gennemgangen af alle handlens dokumenter, servitutter etc og udarbejdelsen af godkendelsesskrivelse er et yderst specialiseret juridisk arbejde, som du på ingen måde må forsøge at udføre selv.

Ligesom din køberrådgiver skal godkende handlen, skal din bank også godkende handlen. Det betyder blandt andet at din bank skal have en vurderingsmand ud og vurdere ejendommen, før banken kan give tilsagn om finansieringen.

I forbindelse med udarbejdelsen af godkendelsesskrivelsen vil du holde et telefonmøde med din rådgiver som gennemgår punkterne i skrivelsen og de konsekvenser der ligger i punkterne. Det vil typisk være punkter, som hvis de ikke accepteres, vil give anledning til at du som køber bliver anbefalet at frafalde handlen. Bruger du en køberrådgiver og er der dermed et rådgiverforbehold i købsaftalen, så kan du altid komme ud af handlen uden at skulle betale eller kompensere sælger. Bruger du derimod IKKE en køberrådgiver, så er der i Danmark en lov om fortrydelse af køb af fast ejendom, som betyder, at du kan frafalde en bolighandel inden for 6 hverdage mod at kompensere sælger med 1 % af købssummen. For en bolig til for eksempel 1 mio. kr. er det 10.000 kr. Så det kan godt blive et stort beløb. Du slipper for at skulle betale for din fortrydelsesret, hvis du bruger en køberrådgiver, og der er indskrevet et rådgiverforbehold i købsaftalen.

Tinglysning, refusionsopgørelse og øvrige sagsbehandling

Når godkendelsesskrivelsen er udarbejdet og den er forelagt og accepteret af sælger og banken ligeledes har givet finansieringstilsagn, så vil køberrådgiveren melde endelig handel. Når der er meldt endelig handel vil hverken sælger eller du kunne springe fra handlen. Du har nu formelt købt boligen.

Da du har købt fast ejendom, skal handlen tinglyses. Tinglysning foregår nu til dags digitalt på tinglysning.dk. Din køberrådgiver står for tinglysningen, og du vil blive bedt om at logge på tinglysning.dk med dit MitID, når skødet forelægger anmærkningsfrit. Principielt er selve tinglysningen noget, du principielt godt selv kan gennemføre og det koster ikke noget at bruge Tinglysning.dk, men det er ikke særlig intuitivt, hvordan du bruger systemet. Det er fristende at forsøge at gøre selv, og for nogle kan det endda være interessant at finde ud af, hvordan det gøres. Vi kan dog ikke anbefale at gøre det selv.

Når skødet forelægger anmærkningsfrit, så bliver sælger også bedt om at logge på med MitID og underskrive digitalt. Når både du og sælger har gjort dette er tinglysningen gennemført og der skal betales tinglysningsafgift som beregnes som en variable afgift på 0,6 % af købsprisen oprundet til nærmeste 100 og derefter tillagt en fast afgift på 1.660 Kr. En bolig som er købt til 1 mio. kr. koster derfor 7.660 kr. at tinglyse. Bemærk at der ikke tinglyses på en andelsbolig. Det er udelukkende ejerboliger der tinglyses. Du sparer dermed tinglysningsafgiften til staten, når du køber andelsbolig frem for ejerbolig.

Når tinglysningen er gennemført, er du officielt ejer af din nye bolig og du vil kunne slå din bolig og dig selv op på tinglysning.dk. På denne side kan du slå alle danske ejerboliger op og se, hvem der reelt ejer boligen. Det næste der skal ske er at du skal tage stilling til om du skal tegne ejerskifteforsikring, hvis boligen, som du er ved at købe, er en villa eller sommerhus. Lejligheder kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring på. Din køberrådgiver vil vejlede dig i valget af ejerskifteforsikring.

Når du har fået overdraget nøglerne, skal der til sidst gennemføres en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er et dokument som din køberrådgiver udarbejder sammen med sælgers mægler. Opgørelse beskriver hvilke udgifter partner har afholdt efter indgåelse af bolighandlen, som skal udlignes. Det vil typisk være sådan noget som forudbetalt varme og ejendomsskat, som sælger har betalt forud, og du derfor skal kompensere sælger for i den periode du overtager boligen og sælger har betalt forud.

Start boligkøbet med en gratis købsvurdering

Købersmægler tilbyder alle boligkøbere en gratis og uvildig købsvurdering af den bolig man har fundet og måske kunne være interesseret i. En uvildige købsvurdering klæder dig som boligkøber på til at stå stærkere og mere trygt i forbindelse med boligkøbet. Læs mere om gratis købsvurdering.

Kom godt igang med Køberrådgivning

Hvis du selv står foran et boligkøb bør du starte med at kontakte en af vores køberrådgivere, som kan hjælpe dig bedst muligt igennem hele processen. Hos os betaler du en fast pris for basis-boligpakken, og i den er der inkluderet alt den rådgivning fra en køberrådgiver du har brug for.

Du kan ringe på 70 99 99 00 og tale med en af vores rådgivere allerede i dag. Vi har åbent alle ugens dage inkl. weekend og vi svarer telefonen og chat indtil kl 22.00. Så kan du tale med en rådgiver på det tidspunkt der passer dig bedst i forhold til din arbejdssituation osv. Alternativt kan du skriv til os på [email protected] og beskrive din situation, så tildeles du en køberrådgiver, som kontakter dig og hjælper dig videre.

Læse mere om køberrådgivning og kom godt igang med boligkøbet.