Kombinationen af lukrative lånetyper, et pres på sommerhuspriserne, samt et attraktivt udlejningsmarked skaber lige nu gode muligheder for at købe sommerhus og få det fuldt finansieret fra lejeindtægter.
Få finansieret et gratis sommerhus ved hjælp af udlejning
Køb af sommerhus kan med de nuværende markedsvilkår blive en lukrativ investering, uden belastning for privatøkonomien. Faktisk kan der i mange tilfælde opnå en positiv driftsøkonomi fortæller direktør i Købersmægler, Lennart Christensen:
Mulighed for attraktiv realkreditfinansiering
Lige nu er der mulighed for attraktiv realkreditfinansiering, hvis køberen samtidig har friværdi, kan sommerhuset finansieres udelukkende via realkreditlån. Med det nuværende renteniveau kan et afdragsfrit lån på 1. mio. finansieres med blot ca. 2.000 kroner om måneden. Et sommerhus til en million kan dermed hurtigt bære den udgift via udleje.<<
Men også i de mere luksusorienterede hustyper er der muligheder. Eksempelvis kan et habilt luksussommerhus med god beliggenhed, pool, spa og sauna fås til mellem 3 og 4 mio. Disse huse er ifølge Lennart Christensen lige nu i stor efterspørgsel blandt udlejningsbureauer, ligesom de repræsenterer en konstant og mere sikker lejeindtægt end traditionelle sommerhuse pga den større efterspørgsel efter denne type huse fra eksempelvis udenlandske turister.
Luksussommerhuse kan nemmere lejes ud til flere penge
Luksussommerhuse kan selvfølgelig udlejes til bedre rater og typisk i flere uger om året end mere traditionelle sommerhuse. Men, der er alt andet lige færre, der kan finansiere et sommerhus til 3-4 mio med friværdi i helårsboligen og derfor bliver finansieringen dyrere. Samtidig skal det holdes in mente, at såfremt huset udlejes størstedelen af året, er det begrænset hvor meget det selv kan bruges.<<
Næsten fuldstændig finansiering
Nederst på siden finder du udregninger på 3 konkrete sommerhuse, der lige nu er udbudt på markedet. Udregningerne er foretaget af Mads Gudesen Plovdahl, der er ekstern lektor i finansiering på CBS, og indehaver af rådgivningsvirksomheden BOFI. Han påpeger i forlængelse af beregningerne, at der gælder andre regler for finansiering af sommerhuse, i forhold til helårsboliger;
Et sommerhus kan kun realkreditfinansieres med op til 75 % af boligen værdi. Det betyder, at såfremt de sidste 25 % ikke kan fremskaffes i frie midler, eller lånes i eksisterende friværdi, er regnestykket et andet. Men, såfremt det kan lade sig gøre, er der gode muligheder for billig finansiering.
Lovreguleret område
Netop manglen på huse har resulteret i et forslag fra Dansk Folkeparti omkring at forhøje bundfradraget på lejeindtægter på sommerhuse fra de eksisterende 21.000 kr. til 30.000 kr. Vedtages dette forslag vil ændringen træde i kraft fra 1. januar 2017, og det vil være en medvirkende faktor for prisstigninger på sommerhuse, påpeger Lennart Christensen og gør samtidig opmærksom på, at udlejningsmarkedet er et udpræget lovreguleret område, hvor regulativer både kan ske til fordel og ulempe for husejerne. Men, som tendensen er nu, mener han risikoen for negative reguleringer er begrænset:
Når først tanken om mere gunstige forhold er luftet, så virker det usandsynligt at det modsatte skulle ske. Det ville overraske mig meget. Specielt med Dansk Folkepartis rolle.
Tommelfingerregler ved valg af hus med udlejningspotentiale
- Huset skal helst være nyere og faciliteter som pool eller sauna trækker op, hvis man vil tiltrække udenlandske lejere.
- Det kan være en fordel, hvis huset tidligere har været et udlejningssommerhus. Dermed kan der også dokumenteres en omsætning.
- Indretningen skal helst være lavet, så der er mange sovepladser, minimum 4. Jo flere overnattende huset kan rumme jo højere lejeindtægt kan forventes som hovedregel
- Man kan med fordel få en forhåndsvurdering fra et udlejningsselskab omkring, hvad det givne hus vil kunne udlejes til samt, hvor stor en andel af lejeindtægten udlejningsselskabet kræver. Forvent mellem 30 og 45 %.
Egen brug af huset
Udlejning af huset er lovreguleret. Der er således restrektioner på antallet af uger det årligt må udlejes, og hvordan disse må placeres. De overordnede retningslinjer er:
- Huset må maksimalt udlejes 39 uger om året.
- Maksimalt udlejes i perioder på 4 uger. En gang om året må der udlejes i 5 sammenhængende uger.
- Såfremt huset skal bruges personligt, tilrådes det at vælge en del af året til udlejning, og den anden del til personlig brug.
- Personlige ejendele fjernes i de perioder huset lejes ud.
Skattemæssige konsekvenser ved udlejning af sommerhus
Ved udlejning af sommerhus skal der betales skat af lejeindtægten, dog først efter fradrag. Skatteberegningen kan i udgangspunktet ske efter 3 modeller:
1) Fast bundfradrag.
Her gives der ud over det fikserede fradrag ikke fradrag for yderligere udgifter. Fradraget afhænger af, om man benytter sig af et udlejningsbureau eller udlejer privat. Benytter man et udlejningsbureau er fradraget væsentligt større.
2) Regnskabsmæssigt fradrag
Her kan du fradrage følgende:
– Faktiske udgifter i forbindelse med udlejning.
– Grundskyld for de uger, hvor sommerhuset er udlejet.
– Ejendomsværdiskat for de uger, hvor sommerhuset er udlejet
Den resterende del af lejeindtægten skal herefter beskattes som kapitalindkomst.
3) Virksomhedsordning
Alle udgifter forbundet med udlejningen, herunder renter af lånet i sommerhuset kan fradrages (fuldt fradrag). Virksomhedsordningen forudsætter dog, at sommerhuset kun anvendes til udlejning samt, at ejeren har fraskrevet sig muligheden for at disponere over sommerhuset.
Kontaktoplysninger:
Direktør i Købersmægler, Lennart Christensen: [email protected] , tlf. 31155166
Direktør i Brancheforeningen, Carlos Villaro Lassen: [email protected] tlf. 31101090
Mads Gudesen Plovdahl, BOFI: [email protected] tlf. 20428487
