Prisfesten bremser i København – bedre muligheder for boligkøbere

Nye tal fra Boligsiden viser, at den gennemsnitlige salgspris på ejerlejligheder i både København og Frederiksberg stod stille i juli. Det sker samtidig med, at der er kommet flere lejligheder til salg, konkurrencen mellem køberne er blevet mindre, og flere boliger får sat prisen ned.

For boligkøbere er det en vigtig ændring. Det betyder ikke, at lejlighederne pludselig er blevet billige – men balancen mellem køber og sælger er ved at ændre sig.

Efter mere end 40 procent på to år er tempoet bremset

Det københavnske ejerlejlighedsmarked har gennem de seneste år været ekstremt.

Priserne er steget kraftigt, udbuddet har været lavt, og mange købere har oplevet, at attraktive lejligheder skulle handles hurtigt.

Nu tegner der sig et andet billede.

Ifølge Boligsidens seneste Markedsindeks var den gennemsnitlige salgspris på ejerlejligheder i både Københavns og Frederiksberg Kommune uændret i juli.

Det er ikke blot en enkelt måned, der skiller sig ud. Siden februar er de månedlige prisstigninger gradvist blevet mindre.

Det interessante for køberne er ikke kun prisudviklingen

En måned uden prisstigninger er interessant, men for boligkøbere er der en anden udvikling, som måske er endnu vigtigere.

Der er kommet flere lejligheder til salg.

Det betyder flere alternativer for den enkelte køber – og dermed mindre afhængighed af at få netop den ene bolig, man står og kigger på.

Boligsiden peger selv på, at det større udbud mindsker konkurrencen om den enkelte lejlighed, og at køberne dermed får bedre mulighed for at forhandle med sælgerne.

Det er en markant ændring fra et marked, hvor frygten for at miste boligen i perioder har gjort det vanskeligt for køberne at stå fast i en forhandling.

Nu bliver udbudsprisen igen vigtig at udfordre

En udbudspris er ikke det samme som boligens markedsværdi.

Det har været let at glemme på et marked, hvor priserne steg hurtigt, og hvor køberne ofte konkurrerede om de samme boliger.

Når markedet bliver mere balanceret, bliver det endnu vigtigere at undersøge, hvad tilsvarende boliger faktisk bliver solgt for, hvor længe boligen har været til salg, om prisen tidligere er blevet justeret, og hvordan udbuddet ser ud i nærområdet.

Boligsidens tal viser samtidig, at der nu kommer flere prisnedsættelser på københavnske ejerlejligheder. Det er et signal om, at sælgernes prisforventninger ikke nødvendigvis bliver accepteret af markedet i samme omfang som tidligere.

Flere valgmuligheder ændrer selve forhandlingen

Forestil dig, at du har fundet en lejlighed, du gerne vil købe.

Hvis der næsten ikke findes alternativer, og du samtidig ved, at flere andre købere står klar, er det svært at presse sælger på prisen. Risikoen for at miste boligen fylder meget.

Har du derimod tre eller fire realistiske alternativer, ser situationen anderledes ud.

Du kan bedre tillade dig at sige nej. Og netop muligheden for at gå fra en handel er en vigtig del af enhver prisforhandling.

Det betyder ikke, at alle lejligheder nu kan købes med store afslag. Attraktive og korrekt prissatte boliger kan fortsat blive solgt hurtigt.

Men det betyder, at køberne igen har større grund til at undersøge, om der faktisk er noget at forhandle om.

21 procent dyrere end sidste år – så der er ikke tale om et prisfald

Det er vigtigt at holde udviklingen i perspektiv.

Selvom priserne stod stille i juli, ligger den gennemsnitlige pris på ejerlejligheder i Københavns Kommune fortsat 21 procent højere end på samme tidspunkt sidste år.

Der er altså ikke tale om et kollaps på det københavnske boligmarked.

Det interessante er snarere, at markedet efter en periode med meget kraftige prisstigninger ser ud til at bevæge sig mod en bedre balance mellem købere og sælgere.

Aarhus viser, hvor meget udbuddet betyder

Udviklingen i Aarhus er interessant som kontrast til København.

Her steg lejlighedspriserne ifølge Boligsiden med 2 procent alene i juli og ligger omkring 20 procent højere end for et år siden.

Samtidig er udbuddet af ejerlejligheder i Aarhus fortsat meget lavt.

Det illustrerer en vigtig mekanisme på boligmarkedet: Når mange købere konkurrerer om få boliger, bliver sælgers position stærkere. Når udbuddet vokser, får køberne flere alternativer, og prispresset kan aftage.

Lad dig ikke presse af de seneste års prisstigninger

For boligkøbere er en af de største risici ved et meget hurtigt marked, at man begynder at træffe beslutninger ud fra frygten for, hvad der sker i morgen.

“Hvis jeg ikke køber nu, er boligen måske endnu dyrere om tre måneder.”

Den tankegang kan føre til, at man accepterer en høj pris eller træffer beslutningen hurtigere, end man ellers ville have gjort.

De nye tal giver efter vores vurdering endnu større grund til at holde hovedet koldt.

Den rigtige bolig kan stadig være værd at handle hurtigt på. Men der er forskel på at handle hurtigt, fordi boligen er rigtig – og at handle hurtigt, fordi man føler sig presset af markedet.

Hvad bør du gøre som køber nu?

Hvis du leder efter ejerlejlighed i København eller på Frederiksberg, er der især fire ting, du bør være opmærksom på:

• Sammenlign flere boliger. Det stigende udbud giver bedre mulighed for at vurdere, hvad du reelt får for pengene.
• Undersøg boligens prishistorik. Se på tidligere udbudspriser, prisjusteringer og sammenlignelige handler.
• Vær ikke bange for at forhandle. Udbudsprisen er sælgers udgangspunkt – ikke nødvendigvis boligens endelige markedspris.
• Bevar muligheden for at sige nej. Hvis prisen ikke hænger sammen, kan den bedste handel være den, du vælger ikke at gennemføre.

Et mere normalt marked kan være godt for boligkøberne

Det er endnu for tidligt at konkludere, præcis hvor det københavnske boligmarked bevæger sig hen.

Men kombinationen af flere boliger til salg, mindre konkurrence mellem køberne, flere prisnedsættelser og en udfladning i priserne er interessant.

For køberne kan et mere balanceret marked betyde noget, der har været mangel på gennem de seneste år: tid til at undersøge boligen, mulighed for at sammenligne alternativer og en stærkere position ved forhandlingsbordet.

Overvejer du at købe bolig?

Hos Købersmægler står vi på købers side gennem bolighandlen. Vi hjælper blandt andet med at vurdere boligens pris, gennemgå handlen og forhandle med sælgers ejendomsmægler.

👉 Få en gratis købsvurdering, hvis du har fundet en bolig og vil vide, hvordan prisen ser ud i forhold til markedet.

FAQ om lejlighedsmarkedet i København

Falder priserne på ejerlejligheder i København?

Ikke ifølge de seneste tal. Den gennemsnitlige salgspris var uændret i juli, men priserne ligger fortsat 21 procent højere end på samme tidspunkt sidste år. Der er derfor tale om en opbremsning i prisstigningerne – ikke et generelt prisfald.

Hvorfor er prisstigningerne bremset?

En væsentlig forklaring er, at der er kommet flere ejerlejligheder til salg, samtidig med at efterspørgslen er dæmpet lidt. Det giver køberne flere valgmuligheder og mindre konkurrence om den enkelte bolig.

Er det blevet lettere at forhandle prisen på en lejlighed?

Mulighederne afhænger altid af den konkrete bolig, men Boligsiden ser flere prisnedsættelser og peger på, at det større udbud giver køberne bedre muligheder for at forhandle med sælgerne.

Er det nu et købers marked i København?

Det vil være for tidligt at kalde København et egentligt købers marked. Priserne er fortsat meget høje, og der handles stadig mange boliger. Men balancen mellem købere og sælgere er blevet mere jævn end under den mest ophedede del af markedet.

Hvordan ved jeg, hvad jeg bør byde?

Det bør vurderes ud fra den konkrete bolig, sammenlignelige handler, liggetid, tidligere prisændringer, boligens stand og konkurrencen fra andre købere. Udbudsprisen bør ikke stå alene som mål for boligens værdi.