Hvad er forældrekøb, hvad er fordelene og hvordan kommer man igang

Hvad er forældrekøb

Et forældrekøb er almindeligvis betegnelsen for følgende boligkøb: Forældre køber en ejerbolig, som de dermed selv ejer, men i stedet for at bebo den lejer de den ud til deres barn. Specielt i de store studiebyer er forældrekøb en ret udbredt form for boligkøb. I disse byer, specielt i København, kan det meget vel være svært for barnet at finde en passende bolig til en overkommelig pris, og forældrene kan derfor hjælpe barnet ved at investere i en bolig, som barnet så får mulighed for at leje. Selve lejen slipper barnet dog ikke for at betale. Til gengæld er det muligt for barnet at søge boligsikring.

Købersmægler har mange års erfaring i at rådgive om forældrekøb

Hos Købersmægler har vi mange års erfaring med rådgivning i forældrekøb og omvendt forældrekøb. Vi hjælper årligt over 1500 boligkøbere med at finde og købe den rette bolig. I denne artikel kommer vi omkring de grundlæggende principper, samt regler og fordele der er forbundet med forældrekøbet. Læs mere om Købersmægler Køberrådgivning.

Kom godt fra start med jeres forældrekøb

Et forældrekøb kan blive relevant, når barnet for første gang skal ud på boligmarkedet. Det kan være i forbindelse med studier eller blot i forbindelse med, at barnet flytter hjemmefra. Overvejer I at foretage et forældrekøb og synes jeres barn, at det er en god ide, så er første trin at tale med jeres bankrådgiver, om hvilke muligheder der er for at finansiere jeres forældrekøb. Finansieringen af et forældrekøb er noget, som jeres bank har stor erfaring med. Grundlæggende finansieres et forældrekøb på samme måde som vil helt almindelige boligkøb. Det vil typisk sige enten ved et boliglån i banken eller ved et realkreditlån med pant i boligen eller en kombination af de to. Har I friværdi i jeres nuværende bolig? Så kan det muligvis give god mening at udnytte noget af friværdien til finansieringen. Start med at tale med jeres bank om hvorvidt det i det hele taget er muligt for jer at investere i et forældrekøb. Det er det rigtige sted at starte, så I har en ramme for, hvad der økonomisk kan lade sig gøre.

Hvad er det gode forældrekøb?

Når I har en økonomisk ramme og er forhåndsgodkendt til det beløb, som I kan investere for, er næste skridt at finde en egnet bolig til formålet. Jeres forældrekøb vil højst sandsynligt være en ejerlejlighed eller alternativt en andelslejlighed. Som udgangspunkt kan I sagtens være åbne for begge dele. Det er selvfølgelig to forskellige boligformer, hvor forskellene ikke skal belyses nærmere her, men begge former egner sig som forældrekøb. Dog skal I være opmærksomme på, at der i en række andelsboligforeninger er restriktioner omkring hvordan man må leje sin andelslejlighed ud. Det vil fremgå af foreningens vedtægter.

Hold et familiemøde og sæt godt med tid af

Start med at sætte jer ned med jeres barn og snak sammen omkring barnets tanker, ønsker bekymringer og planer. Tit møder vi forældre, som ikke tager deres barn med i processen omkring for eksempel hvilket kvarter der vil være det rette for barnet osv. Tager I ikke jeres barn med i processen, vil I risikere at tage de forkerte valg på barnets vegne og stå med en forældrekøbsinvestering, som ikke leverer på at skabe de rette rammer for barnet. I sidste ende kan investeringen risikere at skulle rulles tilbage, hvis barnet ikke ønsker at bo der, og I risikerer at skulle sælge kort tid efter, I har købt boligen eller lejet boligen ud til tredjepart. Det er ikke optimalt og slet ikke meningen med et forældrekøb. Meningen skal være at skabe gode og trygge rammer for barnet, at skabe en base, som barnet kan bruge til på et senere tidspunkt at bevæge sig ind på boligmarkedet på egen hånd.

Nogle af de ting, som er vigtige for børn, der skal flytte ud, er blandt andet:

• Nem og hurtig adgang til offentlig transport
• Nem og hurtig adgang til den uddannelsesinstitutioner
• Trygt lokalmiljø med ligesindede
• Et dynamisk og spændende ungdomsmiljø.

Lav en prioriteret liste med krav til bolig og nærmiljø

Lav gerne en liste og få diskuteret og prioriteret, hvad der er vigtigst for jer og barnet. Tryghed, sikkerhed og lav kriminalitet er måske vigtigst for jer som forældre, mens barnet måske prioriterer et godt og spændende lokalt ungdomsmiljø højst. Her gælder det først og fremmest om at blive enige om, hvilke kvarterer og lokalområder, som lever op til begge parters ønsker.

Skal barnet flytte til en studieby langt væk fra barndomshjemmet, kan det være svært for jer at kende lokale forhold og der kan være store lokale forskelle blot inden for få hundrede meter. I sådan en situation vil det være afgørende at diskutere jeres kriterier og ønsker med en boligprofessionel, der har lokalkendskab, således at I kan blive guidet or rådgivet omkring, hvad det rette kvarter at kigge efter bolig vil være.

Ved at købe inden højsæsonen i efteråret undgår man som køber samtidig de værste af åbent hus-arrangementerne, lyder det fra Lennart Christensen.

Overvej forældrekøb “uden for sæsonen”

Tiden umiddelbart inden studiestart er traditionelt set højsæson for forældrekøb. I kan derfor ofte gøre en bedre handel, hvis I investerer i forældrekøbet uden for studiestart-tidspunkterne. Efteråret er det tidspunkt, hvor der er størst pres på forældrekøbs-egnede lejligheder.

I bør eventuelt benytte jer af det såkaldte “iskiosk-princip”, hvor I bliver enige med jeres barn om en given økonomisk ramme at købe for. På den måde kan I få sat et prisniveau, som jeres barn kan bruge som udgangspunkt til at undersøge boligmarkedet på egen hånd, inden I efterfølgende bliver involveret. Det kan spare jer for en masse besvær, diskussioner og bristede forventninger. Jeres barn skal først og fremmest kunne se sig selv bo i lejligheden under hele studieforløbet, og I skal selv kunne se en fornuftig investering i boligen.

Forældrekøb som investering – tænk langsigtet

Boliger med central beliggenhed eller i et klassisk attraktivt kvarter tæt på uddannelsesinstitutioner, metro, grønne og attraktive områder er lette at leje ud og også lette at sælge igen. Ofte er de boliger med god klassisk beliggenhed, mindst følsomme over for renteudsving og konjunkturændringer.

Med i jeres overvejelser bør også være, om I med jeres forældrekøbsinvestering har en kort tidshorisont på få år, eller om I kunne overveje at beholde forældrekøbslejligheden i en længere årrække enten lejet ud til andre af jeres børn eller til tredjepart. I kan også overveje om det vil være relevant for jer selv at flytte ind i boligen, den dag jeres barn flytter videre – i så fald skal I overveje om et forældrekøb med flere værelser og kvadratmeter kunne være den rette investering for jer. I så fald vil det være relevant og muligt for jeres barn at fremleje et værelse til for eksempel en studiekammerat eller en god ven. Så vil der være en at dele de faste udgifter med, en at dele oplevelser med og en at støtte sig til i starten i en ny ukendt by. Vi har tidligere sammen med Børsen behandlet emnet forældrekøb som investering.

Du skal udleje boligen til det SKAT ser som værende markedsprisen

Overvejer I et forældrekøb med flere kvadratmeter af langsigtede årsager, så skal I tænke på, at lejligheden bliver dyrere for jeres barn, hvis ikke barnet fremlejer et værelse. Når du udlejer til dine børn, kan du nemlig ikke blot give dem en leje-rabat og opkræve mindre end markedsprisen. Du skal udleje til det, SKAT accepterer som markedsprisen. I bør overveje, hvor stor en husleje jeres barn har råd til.

Forældrekøb er juridisk set en udlejningsvirksomhed

Når I køber en bolig for at leje den ud, så sidestilles dette i skattemæssig forstand som drift af selvstændig virksomhed. Dette betyder, at I som udlejere er skattepligtige af jeres indtægter og har fradrag for jeres udgifter til boligen. Og sådan er det, ligegyldigt om I lejer ud til jeres barn eller til en fremmed. Grundæggende findes der tre forskellige beskatningsmodeller, som I kan vælge imellem. Hvilken en, der er den rette for jer, afhænger af jeres specifikke og unikke situation med hensyn til indtægt, gæld og formue.

Vi kan derfor ikke fortæller jer, at der er en skattemodel, der er bedre end de andre. Men afhængig af hvilken model man ender med at vælge, så stilles der stigende krav til udførelsen af regnskabet alt efter skattemodel. I skal derfor huske i jeres budgetplanlægning, at der vil være en løbende udgift til registrering og dokumentation af indtægter og udgifter, udarbejdelse af regnskab mv. Det er ikke noget I som udgangspunkt bør udarbejde selv. Dette punkt handler om jeres skatteforhold og derfor vil en del af den rådgivning I skal bruge, være en revisor med erfaring inden for forældrekøbsbeskatning. En selvstændig og uafhængig specialist som eks. Forældrekøbsrevisoren

Gælder lejeloven også for forældrekøb?

Ja det gør den. Der etableres et helt almindeligt udlejer-lejer-forhold mellem jer og barnet, når I vælger en forældrekøbsløsning. Selvom det ikke er et lovmæssigt krav, er det derfor en god ide at få udarbejdet en lejekontrakt. Da jeres barn er ganske almindelig lejer, kan han eller hun søge boligsikring. Der er dog det krav, for at kunne modtage boligsikring, at der skal foreligge en lejekontrakt. I forbindelse med vores køberrådgivning tilbyder vi jer at udarbejde en lejekontrakt for jer. En lejekontrakt er desuden jeres dokumentation over for SKAT i tilfælde af, at SKAT kræver at se dokumentation for huslejens størrelse. Desuden bør der udarbejdes en fremlejekontrakt mellem jeres barn og den ekstra lejer, hvis I vælger at investere i en bolig, hvor der skal være en fremlejer. Dette er en ekstra krølle på skatteforholdene og denne situation, bør diskuteres og aftales med revisoren.

Lejekontrakt ved forældrekøb

I lejekontrakten fastsættes retningslinjerne for lejeforholdet. Den autoriserede lejekontrakt til anvendelse ved forældrekøb er typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015. Denne er også kaldet A9. Vi anbefaler, at I får rådgivning i forbindelse med udfyldelsen af punkterne i lejekontrakten, men principielt er det noget I selv kan udarbejde.

Lejekontrakten kan downloades her i Microsoft Word eller PDF format:
– Standard Lejekontrakt A9 (PDF)
– Standard Lejekontrakt A9 (Word)

Forældrekøb og boligsikring

Da jeres barn bor til leje, kan han/hun derfor som sagt søge boligsikring. Boligsikringen er på op til 15 % af huslejen uden forbrug. Det kan være et væsentligt bidrag til husholdningen i jeres barns stramme studie-økonomi. I kan selv udregne, hvor meget det er muligt at få i boligsikring (nu kaldet boligstøtte) på den offentlige portal Borger.dk’s boligstøtte beregner.

Hvad så når I skal sælge forældrekøbet igen?

En dag skal jeres barn ikke længere leje lejligheden. Det kan være fordi studiet er endt, eller han/hun skal flytte sammen med en kæreste. Uanset årsagen, så bliver I måske enige om at sælge den, hvis I ikke vil leje den ud til en anden eller selv flytte ind i den. Salget kan så ske enten til barnet eller til en fremmed. En stor forskel fra salg af boliger, som man selv har beboet er, at I bliver beskattes af den avance, som I opnår ved salget. Avancen er det, som I tjener på salget i forhold til prisen I betalte, da I købte boligen. Baggrunden for denne beskatning har ikke noget at gøre med fænomenet forældrekøb men sker ganske enkelt, fordi I ikke selv har boet i boligen, mens I har ejet den og derfor ikke opfylder kravene efter den såkaldte parcelhusregel.

Der er dog en helt særlig regel, som I skal være opmærksomme på, hvis lejligheden sælges til barnet. Denne regel giver jer mulighed for, at salget kan ske til en mindstepris, der udregnes som den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Hvis I ønsker at give jeres barn en slags skattefri gave, så kan dette være en god måde at gøre det på, da der ellers er fastsat et årligt loft over, hvor meget I må give skattefrit til jeres barn.

Se de aktuelle beløbsgrænser hos SKAT.

Hvis jeres barn umiddelbart efter at have købt boligen af jer vælger at sælge boligen bliver han/hun ikke beskattet af avancen ved sit eget salg. Dvs. at hvis den offentlige vurdering er lavt sat i forhold til den forventede markedssalgspris, så får jeres barn mest muligt ud af det. Bed 2-3 lokale ejendomsmæglere om en salgsvurdering og sammenlign med den seneste offentlige vurdering, for at få at vide, hvad gap’et er. Uanset til hvem I sælger boligen, bør I betragte jeres forældrekøb som en langtidsinvestering, hvis I forventer at boligen stiger i værdi, mens jeres barn bor der. Ifølge vores erfaring er en investeringshorisont på 5-7 år fornuftig, og det passer i mange tilfælde med de videregående voksenuddannelser.

Hvad med forældrelån?

Der er selvfølgelig alternativer til det klassiske forældrekøb – og et af dem er såkaldte forældrelån. Et forældrelån er et lån I som forældre giver til jeres barn, hvorefter barnet selv køber boligen. Jeres barn bliver dermed selv ejer af ejendommen modsat forældrekøbet, hvor jeres barn bliver lejer hos jer. Et Forældrelån kan, uden skattemæssige konsekvenser for hverken jer eller jeres barn, etableres rentefrit og/eller afdragsfrit. I nogle tilfælde er et forældrekøb ikke muligt. Det kan være i en ejer- eller andelsforening, hvor der ikke tillades udlejning jf foreningens vedtægter. Derfor er et forældrelån særlig relevant ved køb af andelsbolig, da andelsboligforeningen typisk er mere restriktive på dette område. I forbindelse med et forældrelån vil I typisk låne i friværdien i jeres bolig og lave et gældsbrev til jeres barn, som bruger midlerne på at købe en bolig. Snak med jeres bank om muligheden for et forældrelån.

Regnskab for et forældrekøb

Her kan du et eksemple på hvordan et regnskab kan se ud for et forældrekøb hvor boligen koster 2.000.000 kr.

*Beregningen har følgende forudsætninger:
Gennemsnitig topskat 56,4% (inkl. kirkeskat 0,7%), obligationslån 2% fast rente, 30 års løbetid, hovedstol 1.783.00 kr. bidragssats 0,7%. Kontant udbetaling 110.000 kr. Boligprioritet hovedstol 369.000 kr. til 6,5%. Kilde: LSB

Køberrådgivning ved forældrekøb

Når I har besluttet jer for at I vil investere i et forældrekøb, så er det vigtigt, at I får en boligprofessionel rådgiver med i processen så tidligt som muligt. Hos Købersmægler hjælper vi jer bude med alt det juridiske i forbindelse med bolighandlen, men vi kan gøre en endnu større forskel ved at blive inddraget så tidligt, at vi kan rådgive jer omkring valget af den rette bolig det rette sted, undersøgelse af at forudsætningerne for forældrekøb er tilstede i en given forening, dialog med ejendomsmæglere, forhandling af pris og vilkår for handlen samt optimering af købsaftalen. Vores juridiske afdeling har fokus på alt det der skal ske efter købsaftalen er underskrevet. Vores købermæglere har fokus på alt det der leder op til købsaftalen og vil være jeres sparringspartner i forløbet.

Et forældrekøb er komplekst af mange årsager. Ikke mindst er der hensynet til at I ikke skal bebo boligen, det skal jeres barn. Her er det også vigtigt, at få den rette rådgivning, så begge parter er tilfredse og barnet føler sig godt tilpas i det nye hjem.

Ring til os på 70 99 99 00, hvis I har besluttet jer for at investere i et forældrekøb eller hvis I overvejer det, men er i tvivl om, hvorvidt det er det rette for jer. I har mulighed for at drøfte jeres situation og tanker med en af vores erfarne køberrådgivere mellem 8-22 alle ugens 7 dage.

Læs mere om vores ydelser inden for køberrådgivning.

Fem gode råd til det gode forældrekøb

1. Gør jeres forarbejde og bliv enige med jeres barn om kriterierne for valg af forældrekøb. Hvilke krav skal boligen opfylde for barnet? Tag generelt barnet med i hele processen.
2. Involver en køberrådgiver tidligt i processen og få støtte hele vejen fra at finde den rette bolig til at forhandle prisen og til at gennemføre den juridiske sagsbehandling.
3. Husk at få udarbejdet en lejekontrakt og fastsæt huslejen efter markedslejen samt i forhold til huslejenævnets regler.
4. Få hjælp til at finde ud af, hvilken skatteordning der passer bedst til jer ud af de 3 forskellige modeller der findes
5. Undersøg, om dit barn kan få boligsikring (kaldes nu boligstøtte)